Atualização do custo fiscal de imóveis

Pedro Cesar da Silva

CEO

Athros Auditoria e Consultoria + SFAI

Não é novidade que a estratégia do Governo Federal tem sido procurar o equilíbrio das contas públicas através do aumento de arrecadação.

Nesse esteio, como uma alternativa para compensar, ainda que parcialmente, os impactos fiscais da manutenção integral da desoneração da folha de pagamentos em 2024, algumas medidas para aumentar a arrecadação foram criadas, dentre elas destacamos a possibilidade de atualização do custo fiscal de imóveis, trazida pela Lei nº 14.789/2024, publicada em 16/09 p.p.

Assim, os arts. 6º a 8º da referida Leipermitem que pessoas físicas optem por atualizar o valor dos bens imóveis indicados em Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Receita Federal do Brasil (RFB) para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo IRPF, à alíquota definitiva de 4% (quatro por cento).

No mesmo sentido, as pessoas jurídicas poderão optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo não circulante de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) à alíquota definitiva de 6% (seis por cento) e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 4% (quatro por cento).

No tocante ao alcance aplicado às pessoas jurídicas, o art. 7 º da Lei nº 14.973/2024 menciona os bens imóveis constantes do ativo permanente, no entanto, a Instrução Normativa (IN) nº 2.222/2024, publicada pela RFB, estendeu a opção aos imóveis do ativo não circulante, grupo no qual estão incluídos os tanto os imóveis registrados como imobilizado quanto os registrados como propriedade para investimentos. Cabe destacar que os contribuintes poderão aplicar por ocasião da alienação dos imóveis os redutores do ganho de capital previstos na legislação, os quais levam em conta a data de aquisição (quanto mais antigo o imóvel maior o redutor), sendo que esse redutor aplicar-se-á inclusive sobre a mais valia sobre a qual foi pago o imposto definitivo.

Uma análise apressada pode fazer parecer tratar-se de uma excelente oportunidade já que as alíquotas normalmente incidentes sobre o ganho de capital na alienação de imóveis são mais elevadas em comparação com as aplicáveis em caso do exercício da opção prevista na Lei n º 14.973/2024. No caso das pessoas físicas as alíquotas normalmente incidentes variam entre 15% a 22,5% sobre o valor do ganho de capital, enquanto que seria de 4% nessa nova. Já no caso de pessoa jurídica a comparação seria entre algo em torno de 34% com a alíquota de 10% (IRPJ e CSLL) indicada na referida Lei.

Ocorre que essa comparação direta entre as alíquotas é enganosa, pois a Lei nº 14.973/2024 determina que no caso de a alienação do imóvel ocorrer antes de 15 anos, haverá a apuração de ganho de capital tributável, aplicando-se fórmula que reduz o ganho de capital progressivamente.

A tabela abaixo demonstra a alíquota efetiva do imposto de renda sobre o ganho de capital, comparando o somatório do imposto definitivo pago por ocasião da opção pelo ajuste a valor de mercado com o imposto de renda pago por ocasião da alienação. Consideramos uma venda de imóvel por pessoa física gerando ganho de capital de até R$ 5 milhões, sujeito, portanto, à aplicação de uma alíquota de imposto de renda de 15%. Já no caso de pessoa jurídica consideramos uma pessoa a jurídica tributada pelo lucro real sujeita ao adicional de IRPJ:

Assim, temos na prática um aumento da carga tributária caso a alienação ocorra até 72 meses, o que acabaria por penalizar o contribuinte que optar pela avaliação pelo valor de mercado. Apenas haveria vantagem para quem permanecer com o imóvel por período superior a 72 meses, mas, ainda assim, o benefício apenas torna-se mais significativo para períodos mais longos.

Diante deste cenário, é de se esperar uma adesão reduzida à possibilidade de se ajustar o valor do custo fiscal dos imóveis para o valor de mercado.