Pedro Cesar da Silva
CEO
Athros Auditoria e Consultoria + SFAI
Em 25 de abril, o Governo encaminhou para a apreciação da Câmara de Deputados o Projeto de Lei Complementar n° 68, que regulamenta a reforma tributária.
Consequentemente os diversos setores da economia começaram a colocar na ponta do lápis os reflexos em suas operações.
Evidente que o desconhecimento de qual será a alíquota conjunta do IBS e da CBS dificulta projetar cenários mais definitivos, no entanto, os estudos têm considerado a projeção de que a alíquota deverá ficar próxima de 26,5%.
O projeto considera operação com bens imóveis as seguintes atividades: (i) alienação de bem imóvel, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo; (ii) ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis; (iii) locação e arrendamento de bem imóvel; e (iv) serviços de administração e intermediação de bem imóvel.
A servidão, cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso, o direito de passagem e demais casos em que se permita a utilização de espaço físico se sujeitam à tributação pelo IBS e pela CBS pelas mesmas regras da locação e arrendamento de bens imóveis.
Por sua vez, ficaram fora do tratamento diferenciado os serviços de construção civil, com ou sem fornecimento de materiais, que ficarão sujeitos ao regime geral do IBS e da CBS.
Não incidem o IBS e a CBS na alienação, locação e arrendamento de bem imóvel que seja de propriedade de pessoa física e que não seja utilizado de forma preponderante em suas atividades econômicas.
No entanto, o projeto não estabelece critérios objetivos para determinar quando a pessoa física exerce atividade imobiliária preponderante, seja, por quantidade de operações ou valor.
As operações com imóveis serão beneficiadas com um desconto de 20% na alíquota conjunta do IBS e da CBS. Assim, o imposto a ser pago seria de aproximadamente 21,2% sobre o valor da operação.
Penso que, visando estimular adequadamente a economia e a geração de empregos, as reduções poderiam ser diferenciadas por atividade, assim, por exemplo a incorporação de imóveis poderia ter um desconto maior que o aluguel, que por sua vez, poderia ter um desconto maior que a intermediação de negócios imobiliários.
Uma das novidades apresentadas diz respeito à progressividade, caracterizada pelo chamado “redutor social”, em que quanto maior o valor do imóvel, maior o tributo em termos proporcionais. Nesse sentido, foi estabelecido um “redutor social”, fixado em R$ 100 mil. Isso significa que os imóveis novos de valor mais elevado serão mais tributados que os populares.
Entendo que a progressividade seria mais adequadamente caracterizada com a criação de uma quantidade maior de faixas e alíquotas.
Adicionalmente seria importante determinar um critério de atualização do valor do redutor social, pois ao longo do tempo haverá a corrosão pela inflação.
Ademais foi criado o “redutor de ajuste”, visando minimizar o impacto decorrente da fase de transição e também para as aquisições feitas de alienante não sujeito ao regime regular do IBS e da CBS.
Assim, está previsto que na alienação, locação ou arrendamento de bem imóvel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo, até o limite de seu valor, o montante correspondente ao ajuste.
O redutor de ajuste corresponderá:
- no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 e dezembro de 2026, ao valo de referência do imóvel nesta data;
- no caso de bens imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027 de alienante não sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, o valor de ajuste correspondente ao menor entre o valor da aquisição do bem imóvel e o valor de referência do imóvel.
Na locação ou arrendamento de bem imóvel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, a base de cálculo da operação será reduzida, a cada mês, em montante equivalente a 1/360 (um trezentos e sessenta avos) do valor do redutor de ajuste na data de sua constituição.
Na alienação do bem imóvel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, a base de cálculo da operação será reduzida em montante equivalente ao saldo do redutor de ajuste da data da operação.
Pois bem, sabemos que o IBS e a CBS irão substituir, respectivamente, o ICMS, ISS e o PIS e a COFINS. No caso específico das atividades imobiliárias a substituição ocorrerá tão somente em relação ao PIS e a COFINS, já que não há incidência de ICMS e ISS.
As operações de imobiliárias são tributadas pelo PIS e COFINS aplicando-se a alíquota conjunta de 9,25% para as empresas tributadas pelo lucro real e de 3,65% para as empresas tributadas pelo lucro presumido.
Assim, mesmo com a redução de 20% das alíquotas do IBS e da CBS, teremos uma alíquota reduzida para aproximadamente 21,2%, ou seja, muito superior as atualmente praticadas.
O impacto negativo será minimizado pelo redutor social e de ajuste e também pela possibilidade de creditamento do IBS e CBS sobre a aquisição de insumos.
Lembro ainda que além do IBS e da CBS está previsto a manutenção da incidência do ITBI, o que elevará ainda mais o custo tributário nas operações de compra e venda.
Nesse aspecto, é oportuno lembrar que recentemente o Prof. Fernando Facury Scaff chamou a atenção para a questionável constitucionalidade dessa sobreposição.
Vejam as palavras do ilustre jurista sobre o tema:
“O PLP 68 prevê a incidência da CIBS sobre a alienação de bens imóveis, inclusive em caso de incorporação imobiliária (artigo 234), tendo por base de cálculo o valor da operação (artigo 239), que é o mesmo utilizado para o ITBI. Observa-se, contudo, que a base de cálculo da CIBS é até mesmo mais ampla do que a do ITBI, pois prevê sua incidência inclusive sobre os juros do financiamento imobiliário (artigo 239, parágrafo 1º, I). Identifica-se um enorme âmbito de superposição, mas a base de cálculo da CIBS é mais ampla que a do ITBI.
Há inconstitucionalidade? Entendo que sim, de forma ainda potencial, pois o PLP 68 é, por ora, apenas um projeto de lei complementar. Caso aprovado tal qual proposto, diversas normas constitucionais e jurisprudência assente do STF ampararão tal arguição de inconstitucionalidade.
Como corrigir isso durante a tramitação do PLP? Uma hipótese é a de abater o que for pago de ITBI do montante de CIBS, uma vez que a base de cálculo desta é mais ampla do que daquela. Existem precedentes nesse sentido no âmbito das taxas ambientais.
Concluindo, nesse contexto, há incerteza nas empresas do setor imobiliário e receio de que no final das contas o setor seja um daqueles que terá uma tributação efetiva maior para compensar setores que terão redução.
